Главная страница » Можно ли продать дом купленный на материнский капитал, если да, то как это сделать, какие документы нужно собрать и через какое время можно осуществить продажу построенного или приобретенного жилья

Можно ли продать дом купленный на материнский капитал, если да, то как это сделать, какие документы нужно собрать и через какое время можно осуществить продажу построенного или приобретенного жилья

Можно ли и как продать дом, купленный на материнский капитал?

Можно ли продать дом купленный на материнский капитал, если да, то как это сделать, какие документы нужно собрать и через какое время можно осуществить продажу построенного или приобретенного жилья

Как показывает статистика, 90% семей, которые получают сертификат на получение семейного капитала, направляют все его средства на улучшение  жилищных условий. Конечно, это верное решение, так как семья с детьми должна проживать в хорошем доме или уютной квартире.

Однако, в жизни могут возникнуть такие ситуации, в рамках которых появляется необходимость в продаже купленной, за средства капитала, недвижимости. Этот процесс включает в себя большое количество особенностей, которые необходимо изучить до того момента, как будет продана жилая площадь.

статьи

  • Оформление недвижимости
  • Необходимые документы

Оформление недвижимости

Согласно законодательным нормам Российской Федерации, жилое недвижимое имущество, которое было приобретено, в том числе и за счет средств материнского капитала, в процессе оформления должно быть поделено между всеми членами семьи, в том числе и детьми. В случае, если рождается следующий ребенок, у него также есть права на долю в общем недвижимом имуществе. Поэтому Соглашение имеет такой фактор, как уменьшение доли жилой недвижимости каждого члена семьи, при появлении нового члена семьи.

Гражданский супруг, даже в том случае если он приходится биологическим отцом кого-то из детей, не имеет права претендовать на долю дома или квартиры, которые были приобретены с помощью средств материнского капитала. Поэтому, дети, в первую очередь, включаются в состав собственников недвижимости.

Если родители проигнорировали данный факт и разделили приобретенную недвижимость между собой и иными лицами, это строго карается законом.

В первую очередь, данный факт для самих же родителей сыграет злую шутку, так как при продаже недвижимости, купленной за счет средств материнского капитала, все документы проверяются тщательным образом.

Пока дети не будут включены в состав собственников, продать такой недвижимый объект не представляется возможным, так как сделка на государственном уровне не будет зарегистрирована.

В случае, если по каким-то причинам, вы решили продать дом или другой объект недвижимости, приобретенный за счет средств материнского капитала, вы не имеете права ухудшить условия проживания своих детей. Кроме этого необходимо соблюдать и такие правила:

  • площадь нового жилья, которое приобретается на средства продаваемого, должны быть эквивалента или больше площади купленного дома за счет средств материнского капитала
  • у вас нет прав ухудшать жилищные условия для проживания детей, поэтому площадь и материально–техническая база должны быть не хуже уровня продаваемого жилого помещения
  • доля детей в приобретаемой квартире или доме должна быть эквивалентна доли в старом жилом помещении, законодательно уменьшать долю детейПродажа недвижимости, приобретенной за средства материнского капитала, осуществляется по разрешению органов опекив квартире нельзя.

Поэтому перед тем, как продать объект жилой недвижимости, который был приобретен за счет средств семейного капитала, необходимо предоставить полную информацию о новом недвижимом объекте, в котором и будет проживать ваша семья с детьми. В том случае, если новое жилое помещение не будет удовлетворять всем вышеперечисленным требованиям, то органами опеки будет дан отказ в разрешении продаже недвижимого объекта.

Стоит отметить, что ряд сложностей может возникнуть, если речь идет о долевом участии в строительстве недвижимого жилого объекта.

В этом случае, оформить права собственности можно только после того, как строительство дома будет завершено и объект будет сдан в эксплуатацию.

Сложная ситуация складывается и с ипотечным кредитованием, так как практически никакой банк не захочет иметь дело с собственниками жилья, которые еще не достигли 18–летнего возраста для того, чтобы взять в качестве залога такой объект недвижимости.

Необходимые документы

Согласно нормам законодательства, родители не имеют права проводить никакие манипуляции с недвижимым объектом, который был приобретен за счет средств материнского капитала и наличием собственников несовершеннолетнего возраста, без получения на то официального разрешения органов опеки.

Разрешение может быть дано только в том случае, если органы опеки получат полную информацию о новом объекте недвижимости и будут уверены в том, что дети будут проживать в соответствующих условиях и их доля в доме или квартире останется прежней.

Так как органы опеки будут, в первую очередь, требовать документального подтверждения факта покупки нового жилья соответствующего всем параметрам, типа, то заранее нужно будет не только найти подходящий вариант недвижимого имущества, но и оформить предварительный договор купли–продажи и нотариально его заверить.

Кроме этого договора, в органы опеки необходимо подать следующие документы:

При продаже недвижимости запрещено  ухудшение условий проживания детей

  • заявления, которые в письменном виде составляются обоими родителями, в случае их отсутствия заявление пишет законный представитель детей, а также прилагает документы причины отсутствия родителей (свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав и т.д.)
  • если родители находятся в законном браке, то документ, который подтверждает этот факт
  • если ребенок достиг 14–летнего возраста и не желает продавать долю дома или оформлять сделку купли–продажи, то он должен составить письменное заявление
  • документы, которые удостоверяют личность родителей
  • свидетельства о рождении детей
  • каждый собственник жилья, который достиг 18 – летнего возраста, должен письменно написать расписку о том, что он согласен на продажу данной жилой недвижимости
  • документы, которые являются подтверждением права собственности на продаваемый объект недвижимости
  • документ из БТИ, в котором указана площадь, план и стоимость объекта недвижимости
  • выписки о состоянии лицевого счета объекта жилой недвижимости
  • справки, в которых указан факт отсутствия задолженности по коммунальным платежам

Все вышеперечисленные документы касались объекта недвижимости, который вы собираетесь продавать. Помимо этого, в органы опеки должны быть поданы и документы, по недвижимости, которую вы собираетесь приобрести:

  • документ, который является гарантией того, что продавец обязуется продать данную недвижимость конкретной семье
  • копия документа, который удостоверяет личность владельца продаваемой квартиры
  • документы права собственности на квартиру
  • справки из БТИ о плане жилья и его стоимости
  • выписки из лицевого счета
  • справки о том, что отсутствуют долги по коммунальным платежам

Органы опеки рассматривают заявление в течение 30 календарных дней с момента подачи документов.

Не стоит забывать и о том, что если вы продаете дом или квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет, с продажи вы должны будете заплатить подоходный налог.

Из общего дохода, который вы получили от продажи жилого объекта недвижимости, вы вычитаете 1 000 000 рублей, а из оставшейся суммы уплачиваете подоходный налог в размере 13 %. Налог не уплачивается в случае, если общая стоимость продаваемого недвижимого объекта составляет менее 1 000 000 рублей.

Поэтому, если вы решите продавать дом, купленный за счет материнского капитала, чтобы сэкономить на налогах, лучше подождать 3 года. 

Специалист на видео расскажет, возможно ли продать квартиру, купленную за средства материнского капитала:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Возможность продать купленный за материнский капитал дом — как это сделать законно

Программа поддержки многодетных семей при помощи сертификатов на материнский капитал функционирует уже больше 10 лет. Благодаря ей многие граждане улучшили качество своей жизни, в том числе и условия проживания. Но иногда возникает необходимость продать дом, купленный на материнский капитал. Можно ли это сделать?

Как продать

Условия отчуждения дома, при приобретении или возведении которого были привлечены средства маткапитала, различаются в зависимости от возраста несовершеннолетних лиц, имеющих долю в нём. Возможных вариантов развития событий два.

  1. Если хотя бы одним из владельцев жилого помещения является несовершеннолетний гражданин, то для продажи домовладения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства за специальным разрешением. Без него передать право собственности на жильё другому лицу будет невозможно.
  2. Если к дате продажи домовладения все дети, имеющие долю в нём, достигнут 18-летнего возраста, то сделка будет возможна с письменного разрешения на неё всех собственников дома.

Миновать обращение в органы опеки, если не все дети достигли совершеннолетия, не получится. Это связано с тем, что при использовании маткапитала на улучшение условий проживания заявителем предоставляется обязательство выделить доли в новом жилище всем членам семьи.

За выполнением этого условия государство внимательно следит, чтобы исключить возможность лишения не достигших 18-летия собственников их права на жильё.

Чтобы органы опеки выдали вам разрешение на продажу дома, некоторые из собственников которого не достигли совершеннолетия, при совершении сделки нужно учесть следующие нюансы:

  • каждый из несовершеннолетних владельцев долей должен получить равнозначные в другом жилище, приобретаемом вместо старого или уже имеющемся в собственности. Т. е. их условия проживания не должны ухудшиться после продажи дома;
  • если вместо продаваемого жилья покупается новое, его площадь должна быть не меньше проданного, либо доля несовершеннолетних детей в нём должна стать больше, чем в предыдущем доме.

Оба этих условия выдвинуты органами опеки с той целью, чтобы интересы детей в плане жилищных условий не ухудшились в результате сделки по продаже дома, где они до этого проживали. Получается, что продать домовладение можно только после получения разрешения от органов опеки и если условия проживания детей в результате сделки будут сохранены или улучшены.

Спустя какое время после приобретения можно продать жильё

ФЗ № 256, регулирующий условия программы маткапитала, не запрещает продажу домовладения, купленного с привлечением средств по сертификату.

Однако разрешение от органов опеки для проведения сделки необходимо в любом случае, а иначе Росреестр откажется регистрировать недвижимость на нового владельца. Законом не обозначен чёткий срок действия документа, позволяющего осуществить продажу.

Он указывается непосредственно в самом документе, и в большинстве случаев составляет три месяца.

Однако договоры о запланированных сделках необходимо предоставить в течение 1 месяца после того, как органы опеки разрешили гражданам продать домовладение. Этот момент регулируется письмом Министерства образования № 09-М.

Если пропущен срок предоставления документов, то придётся повторно обращаться за разрешением к специалистам по опеке. С учётом вышеуказанных нюансов получается, что приобретённый за средства маткапитала дом можно продать в любое удобное его владельцам время после приобретения.

Но есть ещё ряд обстоятельств, которые необходимо учесть при продаже.

Если дом находился в собственности меньше трёх лет (или меньше 5 в случае покупки после 1 января 2017 года), то при его продаже придётся уплатить налог на доходы физлиц (подоходный).

Однако если продажа старого жилья и покупка нового произойдут в течение одного налогового периода, а члены семьи не успеют до этого использовать своё право на налоговый вычет, то от уплаты указанного налога они будут освобождены.

В том случае, когда жильё покупалось при помощи ипотечного кредита, задолженность по которому остаётся непогашенной в момент продажи, банк должен выдать согласие на перевод обязательств по ипотеке на нового владельца дома.

Можно ли выполнить обязательство выделить доли после продажи

Установленный законодательством порядок обязывает родителей предоставить органам опеки заверенное у нотариуса обязательство выделить доли в приобретаемом жилище в срок до полугода после момента снятия обременения с него.

Если же дом приобретается в ипотеку, а задолженности по ней ещё не выплачены, продать жильё можно, но для этого понадобится разрешение органов опеки на продажу.

Чтобы его получить, необходимо предоставить несовершеннолетним детям площадь в другом жилье. Это может быть:

  • приобретаемое взамен старого жилище;
  • дом, собственниками которого являются любые из родственников детей.

При этом условия проживания несовершеннолетних членов семьи не должны ухудшиться в результате сделки. Произвести продажу купленного в ипотеку дома законно можно только одним из перечисленных способов.

Если же после осуществления сделки нет возможности предоставить детям нормальные условия проживания, то в выдаче разрешения на неё будет отказано.

Отчуждение приобретённого с привлечением денег по программе маткапитала жилища может произойти в любое время, даже когда детям ещё не были выделены в натуре части в нём, т. к. в ФЗ № 256 никак не оговорен срок, на протяжении которого воспрещается продажа такого жилья.

Необходимые документы и особенности

Чтобы ООиП дали своё разрешение на продажу приобретённого за маткапитал дома и покупку взамен него нового, следует приложить к заявлению официальные бумаги в соответствии со следующим перечнем:

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (800) 333-94-83 доб.921

  • брачное свидетельство;
  • выписки, содержащие оценочную (остаточную) стоимость на каждый из объектов недвижимости;
  • образцы ещё не заключённых договоров о планирующихся сделках по купле и продаже;
  • паспорта родителей, а также свидетельства о рождении и паспорта детей, если те достигли 14-летнего возраста;
  • справки, свидетельствующие об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги в продаваемом жилище.
  • документы, подтверждающие права участников сделки на оба объекта недвижимости;
  • заверенная у нотариуса бумага о наделении детей долями в приобретаемом доме в будущем. Потребуется, когда малыши не упомянуты в договоре покупки жилища как сособственники.
  • письменное согласие от детей, достигших 14-летнего возраста, на продажу принадлежащих им долей.

Когда специалисты отдела по опеке ознакомятся с предоставленными документами, родители и их дети, достигшие 14-летнего возраста, будут приглашены на собеседование. Также представители органов местного самоуправления имеют право выехать по адресу покупаемого дома, чтобы убедиться в том, что качество проживания в нём будет удовлетворять интересам детей.

Есть только одно исключение, при котором возможен обмен жилья на меньшее по площади. Право на него есть у родителей, которые планируют полученные в результате сделки деньги направить на лечение ребёнка, находящегося в тяжелом состоянии.

Таким образом, закон разрешает продать приобретённое за деньги, выделяемые по госпрограмме, домостроение.

Если соблюдать интересы детей при осуществлении сделки, и органы опеки смогут в этом убедиться, то разрешение на продажу будет выдано претенденту в течение двух недель с момента подачи соответствующего заявления.

Вам также будет интересно

Вас интересует возможность продать купленный за материнский капитал дом — как это сделать законно?

Получите консультацию у юриста сейчас: Спросить бесплатно

Можно ли продать дом, который был куплен на материнский капитал?

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал? — вопрос не праздный. Ведь всё, что касается прав несовершеннолетних детей, находится под пристальным вниманием государства.

В соответствии со ст.7, 10 Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ (далее — Закон) и п.п. 8–13 Правил № 862, материнский капитал можно, в числе прочего, использовать для улучшения жилищных условий семьи:

  • купив жильё;
  • построив его;
  • взяв ипотеку;
  • вступив в жилищный кооператив.

Жилище, полученное с привлечением средств маткапитала, в обязательном порядке должно находиться в общей собственности:

  • лица, владеющего сертификатом;
  • мужа (жены);
  • всех детей.

Размер долей определяется по соглашению. Когда собственниками становятся исключительно дети получателя сертификата, законность приобретения подвергается сомнению (Письмо нотариальной палаты (ФНП) № 216/06-11 от 07.02.2013).

Можно ли продать приобретённые указанными способами квадратные метры? – Закон не запрещает делать этого. Но необходимо соблюдение ряда обязательных условий, направленных на защиту интересов маленьких граждан. Одним из таких условий является разрешение органов опеки. Без разрешния Органов опеки и попечительства (ООП) зарегистрировать сделку в Росреестре невозможно.

Срок, когда разрешение является действительным, законом не обозначен. Его проставляет в документе сотрудник ООП. Как правило, он равен трём месяцам.

Правовое регулирование

ООП сопровождают все операции, касающиеся объектов недвижимого имущества, когда в них участвуют дети до 18 лет, являющиеся собственниками.

В своей работе они руководствуются:

  • ст. 28, очерчивающей дееспособность малолетних детей,
  • ст. 37, посвящённой распоряжению имуществом находящихся под опекой,
  • ст. 292, рассказывающей о правах членов семьи собственников жилья;
  1. СК РФ: ст. 60, регулирующей права детей на имущественные ценности;
  2. Законом об опеке № 48-ФЗ от 24.04.2008: ст. 21, предписывающей обязательность получения разрешений на сделки, сопряжённые с правами детей на имущество.

Как продать правильно?

Условия продажи различаются в зависимости о того, достигли дети 18 лет или нет. В первом случае разрешение на реализацию недвижимости дают все собственники в виде письменного документа. Во втором нужно идти в отдел опеки и брать разрешение.

Выдача разрешения возможна, если:

  • каждый маленький ребёнок, имеющий долю, получит в новом жилище равноценную долю;
  • площадь другого жилья будет не меньше, чем площадь продаваемого, или же доля ребёнка в приобретаемом доме превысит принадлежавшую ему ранее.

Получить разрешение ООП можно только тогда, когда нет ущемления детских прав: жилищные условия могут быть улучшены или сохранены на прежнем уровне.

Последовательность шагов для получения разрешения ООП

  1. Подобрать жильё, соответствующее нормам закона, охраняющим права детей.
  2. Внимательно ознакомиться со списком документов и начать их сбор (о том, что должно входить в пакет, рассказано ниже).
  3. Подать заявление в ООП на выдачу разрешения.
  4. Получить разрешение опеки.

  5. Оформить предварительные договоры по реализации и покупке недвижимости.
  6. Представить их в опеку не позже одного месяца со дня получения её согласия.

Для того, чтобы подтвердить выполнение необходимых условий, нужно оформить предварительные договор купли-продажи домов, указав в них, в том числе, характеристики, касающиеся детских долей и площади недвижимости.

Они представляются в ООП в продолжение одного месяца после получения разрешения. При пропуске срока придётся обращаться за санкцией опеки повторно (Письмо Минобразования № 09-М от 02.02.1995).

В предварительных договорах должна быть указана одна и та же дата заключения окончательных договоров, так как дети не могут оставаться без жилья в промежутке между продажей старого дома и покупкой нового жилья.

Дом, приобретённый на средства маткапитала, можно продать в любое время, но с учётом получения разрешения и представления предварительных договоров — в течение месяца.

Дополнительные документы

Помимо указанной выше документации может понадобится и дополнительная.

  1. Обязательство о выделении долей. Одним из таких случаев является покупка дома с обременением. Обременение — это ограничение, которое налагается на имущество, например, при ипотеке, когда дети не являются собственниками при её оформлении. При покупке такого дома родители должны представить в ООП обязательство о том, что детям будут выделены доли в нём в срок, не превышающий 6 месяцев с момента, когда обременения будут сняты. Оно в обязательном порядке заверяется нотариально.
  2. Согласие банка. Если дом покупался с привлечением средств по ипотечному кредиту, который на момент реализации недвижимости не погасился, необходимо согласие банка на переход обязанности по его закрытию на нового собственника.

Исключения

  1. Покупка дома меньшей площади. Это возможна только в ситуации, когда деньги, которые могут быть получены от реализации предыдущего жилья, планируется направить на восстановление здоровья ребёнка.
  2. Покупка без предоставления долей детям.

    Разрешается при условии, что им будет выплачена компенсация. Её величина должна быть сопоставима со стоимостью доли, подлежащей отчуждению. Расчёт делается на дату осуществления сделки.При этом нужно выполнить следующие условия:

    • Деньги переводятся на счёт в банке на имя ребёнка — лицевой или депозитный.

    • Они находятся там до его восемнадцатилетия.
    • Мать или отец могут тратить их только в исключительных случаях с разрешения опеки.

  3. Есть возможность не покупать новую недвижимость, продав старую, если родители могут наделить детей равноценными долями взамен отчуждаемых в другом доме. Он не обязательно должен находиться в собственности отца с матерью. Это могут быть прочие близкие родственники.

    Здесь также имеются условия:

    • Одинаковым должно быть количество предоставляемых квадратных метров, а не долей.
    • Если выделяется доля меньшая, то это должно быть уравновешено большей стоимостью одного квадратного метра.

Важные нюансы

  • Продажа дома, приобретённого на материнский капитал (МК), может быть осуществлена и в том случае, когда детям ещё не выделены доли в нём.
  • Дети, которые могут родиться в последующем, приобретают права на долю в жилище, приобретённом на средства МК.

    В связи с этим в соглашении, где определяются доли, всегда предусматривается оговорка о том, что доли каждого участника могут быть уменьшены в пользу вновь появившегося на свет ребёнка.

  • При продаже нужно уплатить подоходный налог, если дом был куплен меньше, чем 3 года назад — до 01.01.

    2017 или меньше, чем 5 лет назад — при приобретении после этой даты. Когда приобретение и реализация дома, купленного на материнский капитал, происходят в продолжение одного календарного года, а члены семейства ещё не реализовали право на налоговый вычет при покупке жилья, они не платят НДФЛ.

  • Если родители официально не оформили брачные отношения, то отец не может предъявлять претензий на долю в доме, купленном с использованием МК. При его продаже в новом жилище доля также не выделяется.

Выводы

  1. Продать дом, приобретённый с использованием средств материнского капитала, возможно! Для этого нужно получить разрешение органов опеки (если есть несовершенные дети).
  2. Разрешение выдаётся с учётом соблюдения жилищных прав ребёнка в продолжение двух недель с момента написания заявления. Органы опеки уделяют внимание не только количеству квадратных метров, но и степени благоустройства жилья и его техническому состоянию.
  3. Основными свидетельствами соблюдения детских прав являются:
    • соответствие новых условий проживания прежним или их улучшение;
    • получение не достигшими 18 лет детьми имущественных прав или выплата им компенсации с выделением доли, соответствующей отчуждаемой;
    • представление в ООП всей необходимой документации и получения разрешения на продажу.
  4. При соблюдении указанных условий сотрудники опеки не вправе дать отказ на продажу дома. Возникновение сложностей возможно, когда родители хотят приобрести строящийся дом, поучаствовать в долевом строительстве. При таких вариантах право собственности оформляется только после ввода жилья в эксплуатацию. Другим препятствием является покупка дома в ипотеку — банк неохотно заключает подобные сделки.

Добавить комментарий

Your Header Sidebar area is currently empty. Hurry up and add some widgets.